Grondexploitatie
Voorziening bouwgrondexploitatie
Voor de dekking van een op dit moment voorzien tekort in de huidige gemeentelijke grondexploitaties is een voorziening opgenomen voor totaal € 935.000. Het gaat hierbij om het maatschappelijke project Lindelaan 315-323 (€ 528.000) en de Ziederij (€ 59.000) en Stadshart (€ 348.000). Ook voor een mogelijk negatief resultaat op de facilitaire projecten is er een voorziening. De stand van deze voorziening per 1 januari 2021 is € 944.000.
Benodigde weerstandscapaciteit
De hoogte van het risico en de beheersing hiervan is een belangrijk speerpunt. Door het opstellen van scenario’s wordt inzichtelijk gemaakt wat de benodigde weerstandscapaciteit per project is. Mede op basis hiervan kan besluitvorming plaatsvinden over de te nemen beheersmaatregelen, wanneer deze genomen kunnen worden en wordt de benodigde weerstandscapaciteit gealloceerd. De totale benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties die zijn opgenomen in de meerjaren prognose grondexploitaties bedraagt € 5 miljoen. Bij het ramen van de afdracht aan de algemene reserve wordt overigens rekening gehouden met een risico-afslag.
De groei van de stad wordt voornamelijk gerealiseerd met faciliterend grondbeleid. De gemeente heeft zelf nog maar beperkt eigen grond beschikbaar voor ruimtelijke ontwikkelingen. De haalbaarheid van projecten staat wel op gespannen voet door enerzijds de toegenomen eisen en wensen en anderzijds de invloed van de gestegen VON-prijzen van de afgelopen jaren en daartegenover de gestegen bouwkosten (mede als gevolg van extra duurzaamheid ambities). Dit heeft effect op de haalbaarheid van projecten.
Daarnaast gaat de groei van de stad gepaard met een groei van de behoefte aan voorzieningen en infrastructuur. De wijze waarop deze bekostigd moeten worden en het effect hiervan op het beslag op gemeentelijke middelen is een punt van onderzoek.
Legmeer
In de raad van 27 mei 2020 heeft de gemeenteraad unaniem ingestemd met de Ontwikkelvisie Legmeer en met het indienen van de aanvraag om financiële steun van het Rijk, de Woningbouwimpuls, in casu € 9,2 miljoen. In februari 2021 is deze steun door het Rijk toegekend en het bedrag is inmiddels naar de gemeente overgemaakt. Om de kosten en opbrengsten te beheersen zullen er in de loop der jaren meerdere grondexploitaties worden opgestart, deels facilitair en deels actief. Marktpartijen geven aan zo snel als mogelijk van start te willen gaan om binnen 10 jaar 2.150 woningen te realiseren. Wij sturen daarin via clusterontwikkeling.
Het plan wordt momenteel nader uitgewerkt, in afstemming met de partijen in het gebied. De gemeentelijke investering zijn totaal geraamd op € 17,5 miljoen, waarvan € 7,5 miljoen onderwijs/sport, € 3 miljoen projectenorganisatie voor de periode 2021-2024 en € 7 miljoen “onrendabele top” op de ruimtelijke ontwikkeling, vooral veroorzaakt door de verplaatsing van de gemeentewerf en het afvalbrengstation en het gekozen woningbouwprogramma. Na de planuitwerking en consultatie van de partijen in het gebied wordt de actuele grondexploitatie (actief en facilitair deel) voorgelegd ter besluitvorming, naar verwachting eerste kwartaal 2022. Gedurende het project wordt rekening gehouden met een benodigde weerstandscapaciteit van € 9,5 miljoen. Dit is na verwerking in de actuele grondexploitatie van de gemeentelijke investering van € 17,5 miljoen en de bijdrage Woningimpuls van € 9,2 miljoen.
BTAZ
Op basis van de Monte Carlo risicoanalyse BTAZ wordt een risico (en een benodigde weerstandscapaciteit) van € 9 miljoen ingeschat.
Conclusie grondexploitatie
Gelet op de aard en omvang van de grondexploitatieprojecten vinden wij een risicobuffer van € 20 miljoen reëel.
De risico-analyse betreft hier het duiden van mogelijke tegenvallers waarmee de gemeente te maken kan krijgen. In directe samenhang hiermee zijn van belang de beheersmaatregelen die de gemeente neemt om risico's te identificeren, het bevorderen van het risicobewustzijn, het vermijden van risico's en ten slotte beperken van schade ingeval risico's zich onverhoopt toch voordoen. De risicobuffer is geen aparte reservering “die op de plank ligt om te worden ingezet”.